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Información general

Es la vivienda adquirida directamente del promotor inmobiliario.
A diferencia de la vivienda de segunda mano, la adquisición de vivienda nueva de manos de un promotor está gravada con el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Mientras que la compra de vivienda en segunda transmisión y de manos de un particular está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

La superficie útil de una vivienda es, a grandes rasgos, la suma de las superficies de los espacios interiores de la misma. Desde un punto de vista más técnico, y aunque no hay una única definición legal, podemos definirla como la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de la vivienda, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de los espacios exteriores de uso privativo (tales como terrazas, balcones, tendederos, etc.). De aquí se excluye la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

La superficie construida es  la superficie útil sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en la definición anterior e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100. Según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos (pisos o locales) del mismo edificio, y, en el caso de elementos de un edificio, la parte proporcional que les corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Cuanta más información se pueda recopilar, más protegido estará el consumidor. Cuestiones bastante sencillas de verificar son:

  1. La titularidad de los solares o, en segundas transmisiones, de las viviendas y su estado de cargas y gravámenes (en el Registro de la Propiedad).
  2. La identidad de los vendedores y que éstos coinciden con quien consta como propietario en el Registro de la Propiedad.
  3. Las características urbanísticas de la zona donde se va a ubicar la vivienda y el estado de tramitación de las licencias en casos de obra nueva (en el Ayuntamiento).
  4. Las limitaciones derivadas del régimen de protección pública al que, en su caso, esté sujeta la vivienda (en la Comunidad Autónoma o en el Ministerio de Vivienda).
  5. Los estatutos y el régimen de propiedad horizontal de la finca, así como el importe de los gastos de comunidad y el estado de cuentas de la propiedad.

Sus datos personales propiamente dichos han de constar en los contratos y documentos que usted suscriba.

En cuanto a la información de contenido patrimonial, le será solicitada sólo en tanto en cuanto se establezcan fórmulas de pago aplazado o en caso  de concertar o subrogar un préstamo hipotecario. Los datos sobre ingresos familiares deben ser acreditados si la vivienda es protegida.

Toda la información que usted facilite se encuentra amparada por la Ley de Protección de Datos.

Primera visita

Le mostramos el inmueble y sus anejos (trastero, garaje, etc.) con detenimiento. La venta de una vivienda de segunda mano normalmente se hace como ‘cuerpo cierto’. Esto es, una vez firmado el contrato no podrá reclamar si descubre que tiene una superficie menor de la que figura en las escrituras.

Preste atención a humedades o grietas, ya que su existencia puede hacer aconsejable que, antes de decidirse a comprar, el inmueble sea visitado por un técnico. Visite también la zona, mejor en días y horas diferentes, para verificar si hay actividades ruidosas o molestas en las inmediaciones que deba tener en cuenta.

Si se trata de una vivienda ya construida, le informaremos consultando al administrador de la comunidad si hay obras pendientes de ejecución en la vivienda, problemas de vecindad, etc , así como conocer el importe a que ascienden las cuotas mensuales de gastos de comunidad, si hay derramas en curso y si el vendedor está al corriente de pago de estas cuotas.

También le interesa saber si la casa está habitada por persona distinta del propietario-vendedor, y, si es así, en virtud de qué título (si la vivienda estuviera alquilada, el arrendatario tendría una serie de derechos a considerar).

Además, solicitamos al administrador o directamente en el Registro de la Propiedad, una copia del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y de los estatutos de la finca.

Puede también consultar en el Ayuntamiento la situación urbanística de la finca. Si hay expedientes en curso, por ejemplo.

¿Qué información, licencias, etcétera, debe facilitarme el promotor de una vivienda en construcción?

El vendedor debe tener a disposición del público la siguiente información:

  • Nombre o razón social, domicilio y, en su caso, datos de la inscripción en el Registro Mercantil.
  • Nombre y domicilio del arquitecto, así como nombre o razón social y domicilio del constructor.
  • Plano general del emplazamiento de la vivienda y plano de la vivienda misma, con la información relativa a las redes eléctricas, de agua, gas, calefacción, medidas contra incendios…
  • Datos identificadores de la inscripción del inmueble en el registro de la Propiedad o expresión de no hallarse inscrito en el mismo.
  • Descripción de la vivienda, con expresión de su superficie útil y descripción general del edificio en que se encuentra, de las zonas comunes y servicios accesorios.
  • Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda, edificio, zonas comunes y servicios accesorios.
  • Instrucciones de uso y conservación de instalaciones que exijan algún tipo de conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
  • Precio total y forma de pago.
  • Se entenderá que incluye tanto los honorarios del agente o empresa comercializadora y el IVA.
  • En cuanto a la forma de pago, en caso de preverse aplazamientos (por ejemplo mediante letras de cambio), se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses, las fechas de vencimiento de unos y otros y, en su caso, las garantías que debe prestar el comprador por la parte del precio aplazado. Asimismo, se establecerá qué medios de pago son admisibles para las cantidades aplazadas.
  • Si se prevé la posible subrogación del comprador en una hipoteca previamente concertada por el vendedor sobre la vivienda, se indicará con claridad el Notario ante el que se otorgó la escritura de hipoteca. Fecha de ésta, datos de inscripción en el Registro de la Propiedad e importe del que responde la vivienda en concreto, con expresión de cuotas y vencimientos.
  • Deberá hacerse constar que toda cantidad entregada a cuenta por el comprador será deducida del importe total al otorgarse la escritura de compraventa.
  • Copia de las autorizaciones legalmente exigidas para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística o certificación acreditativa de las circunstancias urbanísticas de la finca. Todo ello con referencia al cumplimiento de las operaciones reparcelatorias o compensatorias, así como de la licencia o acto equivalente para la utilización u ocupación de la vivienda, zonas comunes y servicios accesorios.
  • Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, en su caso, así como información de los contratos de servicios y suministros de la Comunidad. Si la Comunidad de Propietarios ya está constituida y en funcionamiento, se facilitará un extracto de cuentas y estado de las obligaciones de la vivienda objeto de la venta).
  • Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad o utilización de la vivienda. Es nula la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el profesional. Por ejemplo, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, vulgarmente conocido como plusvalía municipal.
  • Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus condiciones generales y especiales, haciendo constar de modo especialmente legible lo siguiente:
  • Que el consumidor no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al vendedor. Es nula la estipulación que obligue al consumidor a cargar con los gastos derivados de la preparación de las escrituras de obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar la construcción o su división y cancelación.
  • Los artículos 1280.1º y 1279 del Código Civil.

    Artículo 1279: «Si la Ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez».

    Artículo 1280: Deberán constar en documento público: Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.

  • -Que el derecho a la elección de Notario corresponde al consumidor, sin que éste pueda imponer Notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra le edificación.

  • Si la vivienda no está totalmente terminada, se tendrá a disposición del público copia del documento/s en que se formalizan las garantías de las cantidades entregadas a cuenta.
  • Libro del Edificio, según la normativa de cada Comunidad Autónoma.